Долгая аренда жилья у моря в Испании: что говорит закон и сколько платят по договорам
Долгая аренда у моря в Испании — это договор аренды жилья по закону 29/1994. Если в договоре срок меньше пяти лет, закон продлевает его год за годом до пяти, а если арендодатель — компания или другое юридическое лицо, до семи. Сколько за это платят: у среднего из 127 прибрежных мест базы медиана по налоговой отчётности за 2024 год — 538 € в месяц.
Два договора в законе: жильё и сезон
Закон об аренде городской недвижимости различает два договора, и почти всё остальное вытекает из этой развилки. Ниже — что сказано в тексте, с номерами статей. Это пересказ нормы, а не разбор чьего-то случая.
- Аренда жилья — договор, главная цель которого — постоянная потребность арендатора в жилье. Статья 2.
- Аренда «по сезону» — летнему или любому другому — закон относит к аренде «для иного использования, чем жильё». Числа месяцев статья не называет: сезонный договор определён целью, а не сроком. Статья 3.2.
- Разделы I и IV закона обязательны для любого договора. В остальном такой договор регулируется тем, о чём договорились стороны, затем разделом III закона и Гражданским кодексом. Статья 4.
- Срок аренды жилья стороны выбирают сами. Если он меньше пяти лет (семи, если арендодатель — юридическое лицо), в день окончания договор обязательно продлевается на год, и так до пяти или семи лет. Не продлевается он, если арендатор за 30 дней сообщит, что продлевать не хочет. Статья 9.1.
- Исключение из той же статьи касается арендодателя — физического лица. Если в договоре прямо записано, что жильё понадобится ему самому, его родителям или детям, после первого года обязательного продления нет. То же, если жильё нужно супругу после решения суда о разводе, раздельном жительстве или недействительности брака. Сообщить об этом арендодатель должен минимум за два месяца. Статья 9.3.
- После пяти или семи лет договор продлевается по году ещё на срок до трёх лет. Так бывает, если никто не предупредил другую сторону об отказе: арендодатель — за четыре месяца, арендатор — за два. Статья 10.1.
- Залог (fianza) обязателен и вносится деньгами: один месячный платёж при аренде жилья, два — при аренде для иного использования, куда входит и сезонная. Дополнительная гарантия сверх залога по договору жилья на срок до пяти (семи) лет не может превышать двух месячных платежей. Статья 36.
Консолидированный текст закона на BOE сверен 26.09.2026. Последнее изменение в нём опубликовано 25.05.2023.
Откуда наши цифры аренды
Министерство жилья публикует систему SERPAVI — плату по договорам аренды из налоговых деклараций. По методике в выборку попадает жильё, которое частные владельцы сдают как основное жильё арендатора и декларируют в налоге на доходы; сдача родственникам не считается. Сезонная аренда под это определение не подпадает. Последний год — 2024. Методика SERPAVI.
В выборку входят и давние договоры, у которых плата годами не менялась. Поэтому медиана отвечает на вопрос «сколько платят те, кто уже снимает», а не «сколько попросят сегодня». Верхняя четверть договоров платит больше 75-го перцентиля — он стоит в таблице рядом.
Сколько платят, побережье за побережьем
Цифра побережья — медиана его мест. Квартиры на разных побережьях разного размера, поэтому ряд построен по плате за квадратный метр: от дешёвого к дорогому. Дешевле всего метр: Коста-да-Морте, 3,7 €/м² в месяц. Дороже всего: «Ивиса и Форментера», 12,9 €/м² — в 3,5 раза больше. По плате за всю квартиру разброс от 310 € до 900 €.
| Побережье | Мест | Медиана в месяц | За м² в месяц | Площадь | Верхняя четверть от | Договоров |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Коста-да-Морте | 4 | 310 € | 3,7 €/м² | 92 м² | 376 € | 1 861 |
| Риас-Алтас | 6 | 390 € | 4,7 €/м² | 85 м² | 476 € | 33 234 |
| Коста-дель-Асаар | 4 | 458 € | 5,3 €/м² | 82 м² | 550 € | 15 226 |
| Коста-Кальида | 6 | 405 € | 5,4 €/м² | 80 м² | 490 € | 11 740 |
| Коста-де-Валенсия | 4 | 497 € | 5,9 €/м² | 90 м² | 613 € | 74 041 |
| Коста-де-Альмерия | 6 | 440 € | 6,1 €/м² | 82 м² | 533 € | 14 993 |
| Риас-Байшас | 3 | 513 € | 6,3 €/м² | 82 м² | 625 € | 27 283 |
| Коста-Верде | 4 | 475 € | 6,6 €/м² | 75 м² | 565 € | 42 458 |
| Ла-Пальма, Ла-Гомера, Эль-Йерро | 3 | 480 € | 6,7 €/м² | 77 м² | 600 € | 1 827 |
| Коста-де-ла-Лус | 12 | 504 € | 6,8 €/м² | 78 м² | 608 € | 56 821 |
| Коста-Тропикаль | 3 | 500 € | 6,8 €/м² | 89 м² | 628 € | 18 967 |
| Коста-Бланка | 10 | 556 € | 7,1 €/м² | 81 м² | 693 € | 40 381 |
| Кампо-де-Хибралтар | 4 | 548 € | 7,3 €/м² | 82 м² | 651 € | 4 746 |
| Менорка | 4 | 560 € | 7,4 €/м² | 77 м² | 675 € | 4 450 |
| Коста-Дорада | 4 | 543 € | 7,8 €/м² | 76 м² | 661 € | 21 748 |
| Гран-Канария | 3 | 600 € | 8,1 €/м² | 77 м² | 751 € | 25 997 |
| Мальорка | 3 | 678 € | 8,1 €/м² | 88 м² | 850 € | 33 531 |
| Побережье Кантабрии | 3 | 595 € | 8,2 €/м² | 76 м² | 706 € | 14 338 |
| Коста-Брава | 4 | 532 € | 8,3 €/м² | 71 м² | 637 € | 17 632 |
| Коста-дель-Соль | 13 | 660 € | 8,7 €/м² | 81 м² | 813 € | 58 698 |
| Фуэртевентура | 3 | 499 € | 8,9 €/м² | 61 м² | 615 € | 3 584 |
| Лансароте | 4 | 598 € | 9,3 €/м² | 67 м² | 700 € | 5 188 |
| Тенерифе | 3 | 599 € | 10 €/м² | 69 м² | 749 € | 16 504 |
| Коста-Баска | 4 | 878 € | 11,4 €/м² | 75 м² | 1 039 € | 30 399 |
| Коста-Барселона | 5 | 900 € | 12,8 €/м² | 74 м² | 1 132 € | 168 525 |
| Ивиса и Форментера | 5 | 893 € | 12,9 €/м² | 70 м² | 1 200 € | 11 758 |
Налоговая отчётность за 2024 год, медиана мест побережья. «Верхняя четверть от» — медиана 75-го перцентиля. Ориуэла-Коста в расчёт не входит: это посёлок внутри другого муниципалитета, и запись описывает весь муниципалитет.
Размер тоже расходится. Самые маленькие сданные квартиры по медиане: Фуэртевентура, 61 м². Самые большие: Коста-да-Морте, 92 м². Поэтому месячная плата и плата за метр ставят побережья в разном порядке.
Места на концах шкалы
Только места, где за медианой хотя бы 300 договоров: таких 115 из 127. У остальных цифра держится на немногих квартирах. Меньше всего договоров за цифрой: Фистерра — 50 и Камариньяс — 51.
| Место | Медиана | За м² | Договоров |
|---|---|---|---|
| СееФистерра, А-Корунья | 320 € | 3,7 €/м² | 323 |
| КарбальоБергантиньос, А-Корунья | 340 € | 3,6 €/м² | 1 437 |
| ВивейроА-Маринья, Луго | 350 € | 4,2 €/м² | 688 |
| МасарронКоста-Кальида, Мурсия | 358 € | 4,9 €/м² | 853 |
| РибадеоА-Маринья, Луго | 375 € | 4,6 €/м² | 609 |
| НаронФерроль, А-Корунья | 380 € | 4,3 €/м² | 1 969 |
| Сан-Себастьян / ДоностияСтрана Басков, Гипускоа | 967 € | 14 €/м² | 12 727 |
| СитжесГарраф, Барселона | 918 € | 13,4 €/м² | 2 837 |
| Ивиса (Эйвисса)Ивиса, Балеары | 915 € | 12,7 €/м² | 5 503 |
| КастельдефельсБаш-Льобрегат, Барселона | 907 € | 12,8 €/м² | 4 895 |
| Сант-Жозеп-де-са-ТалайаИвиса | 905 € | 14,6 €/м² | 1 363 |
| ГечоСтрана Басков, Бискайя | 900 € | 11,3 €/м² | 2 604 |
| БарселонаБарселона | 900 € | 13,7 €/м² | 140 872 |
Сверху — 6 самых дешёвых мест, снизу — 7 самых дорогих, по месячной медиане. Все места — в наборе данных. Сколько платят те, кто уже снимает
Две цифры на странице места
На странице места с записью в реестре аренда стоит дважды. Первая цифра — реестр, о котором выше: замер за 2024 год. Вторая — наша оценка того, сколько сегодня просят в объявлениях за двушку. Это не замер, у неё нет ни года, ни государственного источника, поэтому в рядах этой статьи её нет.
Разница между ними большая. По медиане наша оценка объявления в 1,7 раза выше медианы реестра. Внутри реестра разрыв меньше: 75-й перцентиль выше медианы в среднем месте на 22 %.
Куда уходит жильё
Три государственные цифры о фонде жилья и январь рядом с ними. Не основное жильё — второе, сезонное и пустующее, по переписи 2021 года. Туристические квартиры — доля от всего жилья по подсчёту INE на 30.04.2026. Договоров на сто жилищ — сданное как основное жильё по налоговой выборке 2024 года на сто жилищ переписи. Январь — сколько заведений работает от самого загруженного месяца, 2025 год.
| Побережье | Не основное жильё | Туристические квартиры | Договоров на 100 жилищ | Январь |
|---|---|---|---|---|
| Коста-Брава | 38,2 % | 4,4 % | 11,6 | 71 % |
| Коста-Барселона | 13,6 % | 0,8 % | 15,8 | 96 % |
| Коста-Дорада | 38,2 % | 2,5 % | 11 | 81 % |
| Коста-дель-Асаар | 53,4 % | 2,3 % | 7,4 | 83 % |
| Коста-де-Валенсия | 38,5 % | 1,9 % | 7,5 | 92 % |
| Коста-Бланка | 58,5 % | 4,1 % | 5,7 | 85 % |
| Коста-Кальида | 56,8 % | 1,8 % | 3,9 | 85 % |
| Коста-де-Альмерия | 43,6 % | 1,8 % | 5,9 | 85 % |
| Коста-Тропикаль | 56,4 % | 3,6 % | 3,6 | 78 % |
| Коста-дель-Соль | 39,1 % | 6,3 % | 5,9 | 89 % |
| Кампо-де-Хибралтар | 20,4 % | 0,3 % | 3,2 | 96 % |
| Коста-де-ла-Лус | 34,8 % | 2,3 % | 2,6 | 88 % |
| Риас-Байшас | 22,6 % | 0,8 % | 12,8 | 96 % |
| Коста-да-Морте | 46,3 % | 3,1 % | 3,7 | 75 % |
| Риас-Алтас | 35,1 % | 0,5 % | 9 | 96 % |
| Коста-Верде | 22,1 % | 0,8 % | 11,5 | 97 % |
| Побережье Кантабрии | 44,4 % | 0,9 % | 5,2 | 90 % |
| Коста-Баска | 13,9 % | 1 % | 9,9 | 98 % |
| Мальорка | 37,2 % | 11,5 % | 9,3 | 52 % |
| Менорка | 31,2 % | 4,1 % | 10,2 | 48 % |
| Ивиса и Форментера | 29,4 % | 3,4 % | 11,6 | 56 % |
| Тенерифе | 27,9 % | 4,7 % | 10,4 | 99 % |
| Гран-Канария | 18,3 % | 1,6 % | 8,4 | 100 % |
| Лансароте | 31,3 % | 15,2 % | 3,5 | 98 % |
| Фуэртевентура | 23,4 % | 11,5 % | 4,8 | 99 % |
| Ла-Пальма, Ла-Гомера, Эль-Йерро | 29,2 % | 3,5 % | 7,8 | 99 % |
Медиана мест побережья, в порядке вдоль берега. Цифры стоят рядом, но таблица не говорит, что одна из них вызывает другую. Перепись 2021 · туристические квартиры
- Больше половины жилья — не основное у 4 побережий: Коста-Бланка — 58,5 %, Коста-Кальида — 56,8 %, Коста-Тропикаль — 56,4 % и Коста-дель-Асаар — 53,4 %.
- Больше всего туристических квартир: Лансароте — 15,2 %, Мальорка — 11,5 % и Фуэртевентура — 11,5 %. Меньше всего: Кампо-де-Хибралтар — 0,3 %, Риас-Алтас — 0,5 % и Коста-Верде — 0,8 %.
- Больше всего договоров на сто жилищ: Коста-Барселона — 15,8, Риас-Байшас — 12,8 и Коста-Брава — 11,6. Меньше всего: Коста-де-ла-Лус — 2,6, Кампо-де-Хибралтар — 3,2 и Лансароте — 3,5.
Выборка SERPAVI считает только частных владельцев, которые декларируют доход. Квартиры компаний и незадекларированные договоры в неё не попадают, поэтому «договоров на сто жилищ» — нижняя граница, а не доля всего рынка аренды.
Три месяца и короткие сроки
Отдельного договора «на три месяца» в законе нет. Есть аренда по сезону, летнему или любому другому (статья 3.2). Статья 9 с её пятью годами стоит в разделе II, «Об аренде жилья». Сезонный договор, кроме общих разделов I и IV, регулирует то, о чём договорились стороны, и раздел III, «Об аренде для иного использования, чем жильё» (статья 4.3). Залог по нему — два месячных платежа (статья 36.1).
Цен на такие договоры в нашей базе нет: реестр SERPAVI их не собирает, а своего поля под сезонную аренду у нас нет. Единственная цифра о коротком жилье здесь — доля туристических квартир в таблице выше. Писать о сезонных ценах без замера мы не будем.
Дальше
Плата по договорам во всех местах, с файлом для скачивания — в наборе данных об аренде. Не основное и пустующее жильё по местам — в наборе о пустующем жилье. Январь по всем местам — в наборе о зимней открытости. Сколько стоит месяц жизни целиком, с арендой, — в статье о стоимости жизни.
Какую долю зарплаты аренда забирает на каждом побережье — в статье о минимальной и средней зарплате. Аренда рядом с доходом и зимой на двух островах — в сравнении Майорки и Менорки.
Источники: закон 29/1994 на BOE · SERPAVI · INE.
Термин: nómina
Проверить на своих цифрах
Девять вопросов про бюджет, накопления и то, как вы живёте. На выходе — три места с объяснением, почему подошли и чем могут не подойти.
Пройти подбор