Цена метра врёт, если не спросить об основании

У квадратного метра в Испании две цены, и обе официальные. Какую из них вы читаете — решает, окажется ли город дорогим или дешёвым.

Первая — оценочная стоимость, valor tasado: её публикует Ministerio de Vivienda по данным оценщиков, поквартально, начиная с муниципалитетов от 25 000 жителей. Вторая — цена предложения: сколько просят продавцы на порталах вроде idealista. Вторая систематически выше первой, потому что в неё заложена скидка на торг, оптимизм продавца и то, что объявление может висеть год.

Пока цифры лежат на разных страницах, разница безобидна. Она становится ловушкой в тот момент, когда два города сравнивают между собой.

Пара, на которой это видно

В нашей базе это вскрылось на Марбелье и Барселоне. Пока у Марбельи стояла цена предложения, она выглядела дороже Барселоны почти в полтора раза — и вывод «Коста-дель-Соль дороже Каталонии» напрашивался сам. На едином основании обе стоят рядом: Марбелья 4 292 €/м², Барселона 4 675 €/м².

Как это устроено у нас

Основание указано у каждой цифры, а не в сноске внизу страницы. Сейчас 72 места показаны по оценочной стоимости и 60 — по цене предложения; вторых столько, потому что бюллетень Vivienda не публикует муниципалитеты меньше 25 000 жителей, а именно такие городки чаще всего и ищут.

Откуда берётся оценочная стоимость

Valor tasado — это не цена сделки и не цена объявления, а результат работы лицензированного оценщика: он смотрит на сопоставимые объекты, состояние дома, этаж, год постройки и выдаёт стоимость, под которую банк готов давать ипотеку. Министерство собирает эти оценки и публикует средние по муниципалитетам поквартально.

Отсюда два свойства, которые важно держать в голове. Первое: оценка консервативна по устройству — банк не заинтересован завышать залог, и в растущем рынке она отстаёт от сделок на квартал-другой. Второе: она усреднена по всему жилому фонду муниципалитета, включая старые квартиры в глубине города, тогда как объявления, которые вы видите, — это чаще всего то, что у моря и в приличном состоянии.

Поэтому правильное чтение такое: оценочная стоимость отвечает на вопрос «сколько стоит жильё в этом городе вообще», а цена предложения — «сколько просят за то, что сейчас продаётся». Это два разных вопроса, и путать их не стоит даже внутри одного города.

Почему запрашиваемая цена всегда выше

В цену объявления заложены три вещи разом. Торг: на побережье скидка от запрашиваемой в среднем от пяти до десяти процентов, а на неликвидном объекте и больше. Время экспозиции: объявление, висящее девять месяцев, всё ещё показывает цену, от которой продавец давно мысленно отказался. И оптимизм: продавец ориентируется на соседа, который продал удачно, а не на того, кто снизил цену и уехал.

Ни одна из этих трёх вещей не попадает в оценку. Поэтому разрыв между основаниями — не погрешность и не разные методики измерения одного и того же: это разница между «сколько стоит» и «сколько хотят».

Граница в 25 000 жителей

Бюллетень публикует муниципалитеты от 25 000 жителей. Ровно поэтому у 60 мест базы стоит цена предложения: это те самые городки, ради которых люди и смотрят на побережье — тихие, небольшие, дешевле крупного города. Официальной цифры по ним не существует, и никакой источник её не заменит.

Практическое следствие неприятное: сравнивать маленький городок с большим соседом по цене метра напрямую нельзя, даже если оба находятся в получасе езды друг от друга. Разница в их цифрах будет складываться из настоящей разницы рынков и из разницы оснований, и разделить их у нас нечем.

Рост цен разводит основания ещё дальше

На разогретом рынке оценка отстаёт сильнее: сделки уходят вперёд, а оценщик опирается на уже закрытые. В базе 51 место с ростом от 8% в год — там разрыв между оценкой и объявлением самый большой, и именно там сравнение по смешанным основаниям врёт заметнее всего. Для сравнения, у 0 мест рост ниже 4% в год, и их цифры устойчивее.

Средняя оценочная стоимость в быстрорастущих местах — 2 661 €/м², в спокойных — 0 €/м². Дорогое дорожает быстрее дешёвого, и это ещё один довод смотреть на рост, а не только на текущую цифру.

Дешевле всего по оценочной стоимости

Только места с единым основанием — сравнивать их между собой корректно. Северо-запад держит первые строки: Галисия дешевле Средиземноморья вдвое, и это не ошибка данных.

И дороже всего

Что с этим делать читателю

Первое: прежде чем сравнивать два города, посмотрите, на каком основании стоит каждая цифра. У нас это написано прямо под ценой, в других источниках — почти никогда, и тогда предполагайте цену предложения: порталы попадаются на глаза чаще бюллетеня.

Второе: свою цифру для конкретной сделки берите не из среднего по городу, а из двух источников сразу — объявления по вашему кварталу и оценка банка, которую вы всё равно получите при ипотеке. Расхождение между ними и есть пространство для торга.

Третье: не считайте разницу в пятнадцать процентов между городами значимой, если основания разные. Она может целиком состоять из методики, и Марбелья с Барселоной показывают, как это выглядит.

Из 132 мест базы цена подтверждена первоисточником у 90. У остальных это оценка, и она помечена — на странице места видно, что подтверждено, а что нет.

Читать дальше

Переезд из Британии: четыре различия, о которых не пишут

Сколько стоит месяц у моря в Испании, по городам

Где в Испании жить у моря: пять списков вместо одного рейтинга